Baufinanzierung Vergleich
Der CHECK24 Baufinanzierung Vergleich
Die beste Finanzierung für den Kauf, Bau oder Umbau einer Immobilie finden!
Baufinanzierungsangebote vergleichen
Bestimmen Sie im online Baufinanzierung Vergleich Ihr Vorhaben. Sie können unter anderem zwischen Kauf, Errichtung, Erweiterung/Ausbau, Renovierung/Umbau, Sanierung/Modernisierung, Technische Ausstattung sowie Umschuldung wählen. Benennen Sie zudem, ob es sich beispielsweise um eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus handelt. Weiters geben Sie den Objektwert, die Kreditsumme und Ihr Beschäftigungsverhältnis an. Starten Sie danach den Vergleich, werden Angebote mit allen für Sie relevanten Wohnkrediten aufgelistet. Ersichtlich sind dabei die Laufzeit, der Sollzins und Effektivzins, die Monatsrate sowie die Produktdetails. Sie können sich ein repräsentatives Beispiel anzeigen lassen und dabei zwischen den Konditionen einer variablen oder fixen Sollzinsbindung wechseln.
Online-Baufinanzierung abschließen
Ist Ihre Auswahl auf einen expliziten Kredit gefallen, führen Sie Ihre Kontaktdaten an und versenden eine kostenlose und unverbindliche Anfrage. Da es sich bei einer Baufinanzierung um große Summen handelt, kann diese nicht sofort abgeschlossen werden. Ihr Antrag wird jedoch umgehend von professionellen und spezialisierten Mitarbeitenden überprüft, welche sich per E-Mail oder Telefon bei Ihnen melden. Im Zuge der Online-Anleitung erarbeiten Sie dann gemeinsam Ihren individuellen Finanzierungsvorschlag. Die notwendigen Dokumente können Sie per Upload oder Mail übermitteln. Während Ihrer persönlichen Beratung werden die eingereichten Belege auf Vollständigkeit geprüft. Nach Ihrer Unterschrift steht dem Vertragsabschluss nichts mehr im Wege und Ihr Geld wird zeitnah ausbezahlt.
Wissenswertes rund um die Baufinanzierung
Was ist eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist eine spezifische Art der Finanzierung, mit welcher der Kauf, Neubau, Ausbau oder Umbau einer Immobilie bezahlt wird. Dementsprechend werden die Begrifflichkeiten Immobilienfinanzierung sowie Modernisierungskredit, Sanierungskredit und Renovierungskredit teilweise synonym verwendet oder sind im Begriff Baufinanzierung inkludiert. Die Kredite werden von Banken oder Bausparkassen für eine Laufzeit von mehreren Jahren ausgegeben. In Österreich gibt es vier langfristige Formen der Immobilienfinanzierung: Den Hypothekarkredit, das Annuitätendarlehen, das Bauspardarlehen und die Wohnbauförderung.
Der Hypothekarkredit
Die meisten Immobilienkredite in Österreich sind Hypothekardarlehen. Ein solcher Hypothekarkredit ist ein Kredit, der durch das im Grundbuch eingetragene Pfandrecht besichert wird. Dabei wird die zu finanzierende Immobilie mit einer Hypothek belegt, weshalb von einer hypothekarischen Besicherung gesprochen wird. Die Bank kann demnach bei Zahlungsunfähigkeit der kreditnehmenden Person die Immobilie zwangsversteigern und mit dem Erlös den noch offenen Kreditbetrag tilgen. Da das Kreditausfallrisiko anhand dieser Sicherheit geringer gehalten werden kann, werden Hypothekarkredite oft mit besseren Konditionen und höheren Kreditsummen ausgegeben.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, welchen von den Bezirksgerichten geführt wird. Darin sind alle Grundstücke und die damit verknüpften Bestimmungen bezüglich Eigentums, Pfandrecht, Baurecht, Dienstbarkeiten und Reallasten vermerkt. Normalerweise nehmen österreichische Banken beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung eine Sicherstellung im Grundbuch in Form einer Hypothek vor.
Tipp: Anschaffungen bis zu 35.000 Euro pro Person können Sie ohne Besicherung im Grundbuch vornehmen, dabei sind Kreditlaufzeiten bis zu 12 Jahren genehmigt.
Die Hypothek zählt zu den Grundpfandrechten, wird zur Absicherung von Hauskrediten mittels Pfandbestellungsurkunde im Grundbuch eingetragen und ist immer an ein explizites Darlehen und dessen Forderungen geknüpft. Die kreditnehmende Person muss üblicherweise für die Kosten der Grundbucheintrag aufkommen. Nach Abzahlung des Kredites kann der Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Das Annuitätendarlehen
Die Baufinanzierung ist in der Regel ein sogenanntes Annuitätendarlehen, eine Variante des Hypothekarkredits. Die Annuität, also die monatliche Rückzahlungsrate eines Kredits, besteht aus Zins und Tilgung und bleibt für die vereinbarte Laufzeit stets gleich hoch. Das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil variiert über die festgelegte Kreditlaufzeit. So verringert sich die Restschuld und damit einhergehend auch die Zinsbelastung, der Tilgungsanteil steigt hingegen konstant an. Ein Annuitätendarlehen kann mit einem fixen oder variablen Zinssatz einhergehen.
Fixer oder variabler Zinssatz
Es gibt zwei unterschiedliche Formen der Verzinsung: fix und variabel. Die meisten Immobilienfinanzierungen sind variabel verzinst. Dabei besteht der Zinssatz aus einem Referenzzinssatz und der verhandelbaren Marge für die Bank. Banken und Bausparkassen können die monatlichen Raten einer Hausfinanzierung demnach nicht beliebig modifizieren, der Kreditvertrag muss eine Zinsanpassungs- oder Zinsgleitklausel enthalten. Der Zinssatz ist an mehrere Faktoren des Geld- und Kapitalmarktes gebunden, wie etwa den EURIBOR, Swapsatz oder EZB-Leitzinssatz. Steigt das allgemeine Zinsniveau, nimmt auch die Verzinsung des Baukredits zu. Bei einem Kredit mit einem fixen Zinssatz hingegen bleibt die Kreditrate während der vereinbarten Laufzeit unverändert und passt sich nicht an das sich wandelnde Zinsniveau an.
Bei der Zinssatzangabe gibt es zwei grundlegende Arten, den Sollzinssatz und den Effektivzinssatz. Der Sollzinssatz, auch Nominalzins genannt, ist die nominelle Angabe des Zinssatzes, mit dem eine geliehene Geldsumme verzinst wird. Der effektive Jahreszins ist für objektive online Baufinanzierungsvergleiche relevant, da dieser alle anfallenden Nebenkosten einbezieht.
Das Bauspardarlehen
Ein Bauspardarlehen setzt den vorangegangenen Abschluss eines Bausparvertrages voraus. Zur Finanzierung einer Immobilie werden dann sowohl der angesparte Betrag als auch die Kreditsumme herangezogen. In Österreich kann ein Bauspardarlehen bei vier Bausparkassen abgeschlossen werden: der Raiffeisen Bausparkasse, der S-Bausparkasse, der start:bausparkasse und der Wüstenrot Bausparkasse. Bauspardarlehen werden staatlich gefördert und unterliegen demnach dem österreichischen Bausparkassengesetz. Die Merkmale und Bedingungen sind standardisiert. Die maximale Darlehenshöhe liegt bei 260.000 Euro pro Person und die Kreditlaufzeit darf sich auf höchstens 35 Jahre belaufen. Die Verzinsung kann fix oder variabel sein, wobei variable Zinsen Ober- und Untergrenzen aufweisen. Auch das Bauspardarlehen wird hypothekarisch besichert.
Die Wohnbauförderung
Die Wohnbauförderung ist ein Förderprogramm, um etwa Neubauprojekte, Sanierungen, Ausbauten oder Vorhaben zur Nutzung erneuerbarer Energie finanziell zu unterstützen. Das können einmalige Zuschüsse, Zins- oder Annuitätenzuschüsse bei der Kreditrückzahlung, Landes- oder Eigenmittelersatzdarlehen sowie Bürgschaftsübernahmen sein. Die Mittel werden von den österreichischen Bundesländern getrennt verwaltet, geregelt und veräußert. Um die Wohnbauförderung zu erhalten, müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt werden. Antragstellende Personen müssen österreichische Staatsbürgerinnen und Staatsbürger oder EWR-Bürgerinnen und Bürger sein. Das Jahreseinkommen trägt zur Höhe der Fördersumme maßgeblich bei, eine definierte Einkommensgrenze darf nicht überschritten werden. Weiters ist der Förderbetrag nach oben hin auf ca. 50.000 - 60.000 Euro beschränkt.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Im Zuge einer Immobilienfinanzierung werden üblicherweise hohe Kreditsummen bei der Bank aufgenommen. Diese sind am Ende der Kreditlaufzeit und Zinsbindungsfrist zumeist noch nicht zur Gänze getilgt. Ist dies der Fall, muss für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Dabei haben kreditnehmenden Personen zwei grundlegende Möglichkeiten - die Prolongation und die Umschuldung - können also einen neuen Zinssatz mit demselben Kreditinstitut aushandeln oder den Anbieter wechseln.
Die Prolongation
Die Prolongation ist die Verlängerung der Laufzeit eines Darlehens bei dem vormaligen Kreditgeber. Das neue Finanzierungsmodell wird zu überarbeiteten Konditionen weitergeführt. So können sich etwa der Zinssatz, die Zinsbindung und die monatliche Ratenhöhe verändern. Üblicherweise werden die meisten bisherigen vertraglichen Details und Grundlagen aber übernommen und behalten ihre Gültigkeit.
Die Umschuldung
Mittels Umschuldung wird das noch aufrechte Baudarlehen abgelöst und durch einen neuen Hauskredit ersetzt. Mit einem Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut können dabei sogar die Zinskosten gesenkt und die Rückzahlungsbedingungen verbessert werden. Achten Sie jedoch darauf, dass bei einer Umschuldung Nebenkosten, wie Bearbeitungsgebühren entstehen können, die verbesserte Kreditkonditionen eventuell wieder zunichtemachen.
Möchten Sie einen Kredit mit variablem Zinssatz umschulden, ist das in der Regel mit keinerlei zusätzlichen Kosten verbunden. Bei einem Darlehen mit Fixzinsvereinbarung ist bei der Ablösung hingegen ein Pönale zu begleichen. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung darf in Österreich maximal einen Prozent der offenen Kreditsumme ausmachen.
Grundvoraussetzungen für eine Baufinanzierung
Um in Österreich einen Immobilienkredit aufnehmen zu können, müssen Sie folgende elementare Voraussetzungen erfüllen.
Gesetzliche Voraussetzungen:
Auf Grund der erlassenen Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung traten im August 2022 strengere Richtlinien für die Vergabe von Baufinanzierungen und Hauskrediten in Kraft. Wird zumindest ein Teil der Liegenschaft mit einem Kredit oder einem Bauspardarlehen finanziert, müssen kreditnehmende Personen nun mindestens 20 Prozent der Immobilienkosten - inklusive Nebenkosten - mittels Eigenkapital bezahlen. Zudem darf die monatliche Kreditrate höchstens 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens ausmachen, hier handelt sich um die sogenannte maximale Schuldendienstquote. Grundsätzlich sollten Finanzierungen das 100-Fache des Einkommens ohnehin nicht übersteigen. Weiters wird die Kreditlaufzeit auf maximal 35 Jahre eingeschränkt. Sanierungen, Modernisierungen und Renovierungen bis zu einer Kredithöhe von 50.000 Euro (für Paare im gleichen Haushalt 100.000 Euro) sind von den gesetzlichen Regulierungen ausgenommen.
Persönliche Voraussetzungen:
- Sie müssen mindestens 18 Jahre alt und geschäftsfähig sein,
- über ein regelmäßiges Einkommen verfügen,
- in Österreich hauptgemeldet sein,
- eine österreichische Bankverbindung haben und
- von einer Auskunftei im Zuge der Bonitätsprüfung als kreditwürdig eingestuft werden.
Diese Unterlagen brauchen Sie für den Kreditantrag:
- Identitätsnachweis
- Einkommensnachweis
- Eigenmittelnachweis
- Kostenaufstellung
- Unterlagen zur Besicherung der Immobilie
- weitere spezifische Dokumente zur Immobilie, wie den Kaufvertrag oder Pläne
Das Baufinanzierungs-Expertenteam unterstützt Sie im Zuge einer Online-Beratung kostenlos und unverbindlich bei Ihrer persönlichen Baufinanzierung und bespricht die Details bezüglich notwendiger Unterlagen mit Ihnen.
Tipps & Tricks zur erfolgreichen Baufinanzierung
Die Wahl der richtigen monatlichen Ratenhöhe gestaltet sich vielfach gar nicht so einfach. Greifen Sie deswegen zur Haushaltsrechnung, einem bewährten Hilfsmittel beim Kreditantrag. Anhand dieser lassen sich Ihre Einnahmen und Ausgaben transparent gegenüberstellen und die ideale monatliche Kreditrate ablesen. Kalkulieren Sie Ihre Finanzen dabei nicht allzu knapp ein. Berücksichtigen Sie zudem Ihren Eigenmittelanteil. Je höher das Eigenkapital ausfällt, desto eher wird der Baukredit genehmigt und desto preiswerter fallen die Konditionen und Angebote der Kreditinstitute aus.
Die Sollzinsbindung ist jener Zeitraum, über welchen der Zinssatz einer Baufinanzierung vertraglich festgeschrieben und somit auch während Zinsanpassungen am Kreditmarkt unveränderbar ist. Nach Ablauf der Bindungsdauer ist in den meisten Fällen noch eine Restschuld ausständig. Dabei gilt, je länger die Sollzinsbindung anhält, desto niedriger fällt die finale Restschuld aus. Für deren Tilgung müssen Kreditnehmende eine Anschlussfinanzierung abschließen. Dabei stehen Ihnen zwei Optionen zur Verfügung: Die Prolongation und die Umschuldung.
Auf Grund der Besicherung von Immobilienkrediten lassen sich mit einigen Banken und Instituten neben besseren Zinsen auch erweiterte Sonderkonditionen aushandeln. So können etwa vorzeitige Kreditrückzahlungen, kostenlose Sondertilgungen, Ratenreduktionen und -stundungen, tilgungsfreie Zeiten, reduzierte Entgelte sowie Tilgungssatzwechsel vertraglich geregelt werden. Nicht alle Sonderkonditionen sind gleichermaßen für jede kreditnehmende Person relevant. Passen Sie die Sonderkonditionswünsche deswegen an Ihre individuellen Bedürfnisse und finanziellen Gegebenheiten an!
Machen Sie sich bewusst, wie hoch der tatsächliche Finanzierungsbedarf der Immobilie ist. Zum reinen Kaufpreis kommen zusätzlich die Nebenkosten hinzu, welche sich oft nicht über einen Baukredit finanzieren lassen. Die Bank würde bei einer Zahlungsunfähigkeit diese weiteren anfallenden Kosten nämlich nicht mehr zurückerstattet bekommen. Dadurch muss Eigenkapital zum Beispiel für die Notarkosten, die Maklerprovision, die Grunderwerbssteuer, die Grundbucheintragung und auch die Einrichtungsgegenstände selbstständig aufgebracht werden.
Für den Kauf, Bau oder die Modernisierung, Renovierung und Sanierung von Immobilien gibt es in Österreich einige Fördermöglichkeiten und Beihilfen, wie die Wohnbau-, Grundkosten-, Sanierungs-, Öko- und Energieförderung. Die Zuschüsse und ihre Voraussetzungen werden vorrangig regional von den einzelnen Bundesländern aus gesteuert, es gibt jedoch auch das gesamte Land betreffende Förderungen. Neben den direkten Zuschüssen werden zur Finanzierung von Wohnräumen auch Förderkredite mit vergünstigten Zinsmodellen angeboten.
Die Anfangstilgung ist jener Anteil des Kreditbetrags, der im ersten Jahr zurückgezahlt werden muss. Entscheiden Sie sich für eine höhere Kreditrate, haben Sie zwar weniger Geld zur Verfügung, können den anfallenden Zinsanteil mit einer schnelleren Kreditrückzahlung jedoch niedriger halten.
Häufige Fragen und Antworten zur Baufinanzierung
Die beste online Baufinanzierung können Sie über ein online Vergleichsportal ausfindig machen und direkt dort abschließen. Die angeführten Angebote der Banken unterscheiden sich bezüglich der Kreditkonditionen teils erheblich. Fokussieren Sie sich bei der Auswahl deswegen auf Ihre Voraussetzungen und Bedürfnisse. Beachten Sie dabei, dass bei den hohen Geldbeträgen und langen Kreditlaufzeiten einer Hausfinanzierung der Zinssatz die Gesamtkosten enorm beeinflusst.
Prinzipiell handhabt jede Bank den Ablauf einer Baufinanzierung individuell. Auf Grund der großen Kreditsummen kann es einige Zeit in Anspruch nehmen, bis das ausgewählte Kreditinstitut nach der Sichtung der Unterlagen die Finanzierungsanfrage zu- oder absagt. Liegen alle erforderlichen Belege bereit, können Sie mit der Bestätigung und dem Kreditvertrag innerhalb der nächsten zehn Tage rechnen. Für die tatsächliche Auszahlung des Geldes sollten Sie aber unbedingt mehrere Wochen einkalkulieren.
Sie sollten vor dem Abschluss einer Baufinanzierung aktuelle Zinsen und deren Entwicklungen beobachten. Die Bauzinsen orientieren sich unter anderem an den wirtschaftlichen und geldpolitischen Bedingungen sowie der Wettbewerbssituation am Kreditmarkt. Bei einem Baudarlehen sind die Kreditzinsen in der Regel geringer angesetzt. Das beruht einerseits auf der hohen Kreditsumme und andererseits auf der finanzierten Immobilie, die der Bank als Sicherheit dient.
Wird der gesamte Kaufpreis einer Liegenschaft nur über Fremdmittel finanziert, nennt sich das Vollfinanzierung. In Österreich ist eine solche Baufinanzierung ohne Eigenkapital grundsätzlich nicht abschließbar. Seit 2022 ist gesetzlich geregelt, dass Kreditnehmende bei der Vergabe für einen Wohn- oder Immobilienkredit mindestens 20 Prozent an Eigenkapital vorweisen müssen. Abhängig von der Lebenslage der Kreditnehmenden sind jedoch Ausnahmekontingente verfügbar.
Viktoria Maria Blaschek
Online-Redakteurin
Viktoria stieg unmittelbar nach ihrer Schauspielausbildung und dem Masterstudium in Publizistik- und Kommunikationswissenschaften als Online-Redakteurin bei CHECK24 ein. Sie schreibt über komplexe Finanz- und Energiethemen und sorgt dafür, dass Sie alle relevanten Informationen zu unseren Vergleichen erhalten.
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